Come tutelarsi nei contratti d’affitto

Contratto d’affitto significa diritti e doveri reciproci in capo sia al proprietario che all’inquilino: se, infatti, il locatore ha il principale obbligo di consegnare all’affittuario una casa abitabile e in buono stato, provvedendo alle riparazioni e alle ristrutturazioni necessarie e alle opere di manutenzione straordinaria (per esempio, il rifacimento del tetto, la sostituzione dei vecchi infissi o della caldaia), il conduttoredeve – dal canto suo – impegnarsi a pagare il corrispettivo periodico secondo le modalità e i tempi pattuiti, facendosi, inoltre, carico della manutenzione ordinaria e restituendo, alla scadenza del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, salvo deperimento d’uso.

Contratto d’affitto: quali sono i rischi per il proprietario?

Il rischio principale che corre il proprietario che decide di affittare un immobile è quello di ritrovarsi in casa inquilini morosi o che danneggino pesantemente l’abitazione, con il risultato che i due mesi dicauzione – che solitamente vengono versati dal conduttore al momento della stipula del contratto – non bastano a coprire le spese da sostenere tra tasse, oneri condominiali, riparazioni e via dicendo. Non solo: anche rivolgendosi ad un legale per ottenere le mensilità non pagate, il tutto non si risolve certo in tempi brevi, magari prima della scadenza del contratto.

Si comprende come sia fondamentale per il proprietario adottare degli accorgimenti, sia prima che dopo la stipula, per evitare di incorrere in questo genere di situazioni. Vediamo come muoversi.

Sempre di più sono i locatori che decidono di affidarsi ai servizi di un’agenzia immobiliare durante il processo di ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. Il locatore paga una provvigione che di norma si attesta intorno al 10% del canone annuale.
Importante è scegliere consapevolmente tra le varie tipologie di contratto, precisando quale tipo di rapporto di locazione si vuol porre in essere. La scelta generalmente è tra il contratto a canone libero – 4+4 – o quello a canone concordato – 3+2 – che usufruisce di un regime di tassazione agevolata. Esistono poi anche le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone.
Meglio conoscere l’inquilino, magari organizzando qualche incontro apposito e proponendogli, con garbo, la compilazione di un breve questionario. In tal modo, a seconda delle risposte che il soggetto ci fornirà, avremo un’idea più chiara della persona con cui avremo a che fare. Le domande devono riguardare la situazione familiare, la professione, gli interessi del possibile conduttore. Importante è parlare molto prima di stipulare il contratto: così facendo, infatti, è più probabile capire subito una possibile incompatibilità nel rapporto futuro, decidendo, quindi, di non affittare la propria casa a chi non ci convince pienamente.
Importantissima è la decisione delle garanzie di cui dotarsi prima della stipula del contratto, ad esempio, contattando il precedente/attuale proprietario di casa del nostro futuro inquilino per domandargli che tipo di esperienza e che rapporto hanno avuto, se si tratta di una persona puntuale nei pagamenti e in che condizioni mantiene la casa. Cattivo segno, che dovrebbe indurre il locatore fin da subito a diffidare, è il fatto che l’inquilino non voglia comunicare nome e numero di telefono del precedente proprietario. Una buona reputazione presso uno o più locatori è un’ottima referenza.
Altro accorgimento importante è la richiesta di due mensilità di cauzione, anche se – solitamente – se ne chiedono tre. Il proprietario tiene in consegna la somma di denaro con il diritto di trattenerla nel caso di mancati pagamenti e danni all’alloggio e con il dovere di restituirla quando rientra in possesso dell’immobile nello stato medesimo in cui l’ha consegnato, salvo il deperimento d’uso.
La fideiussione è lo strumento che sempre più spesso i proprietari richiedono a copertura del pagamento del canone al posto della cauzione: in pratica, un istituto bancario garantisce il pagamento al locatore nel caso in cui l’inquilino non paghi i canoni o danni all’alloggio. Naturalmente, la banca può decidere se concedere o no la fideiussione, a seconda della solvibilità e delle garanzie che può fornire l’inquilino. Per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare anche delle polizze assicurative o formule di “affitto garantito”.
Se l’affittuario non paga il canone nel termine concordato, il contratto può essere risolto. In tale ipotesi, è consigliabile che il proprietario agisca il prima possibile, rivolgendosi ad un avvocato e concordando le modalità e le tempistiche per l’eventualeprocedimento di sfratto che è di per sé una procedura molto lunga e impegnativa, a seconda della reazione e dalle intenzioni del conduttore: pensiamo, ad esempio, al caso in cui l’inquilino non è reperibile, non ha nessuna intenzione di pagare il canone o di lasciare l’immobile, appartiene a categorie svantaggiate e ha in famiglia anziani/bambini/animali.

Anche l’inquilino può avere l’esigenza di prendere delle precauzioni.
Prima di procedere alla firma è necessario conoscere con precisione tutte le caratteristiche dell’immobile, comprese quelle non immediatamente visibili. È bene, quindi, che il conduttore si informi su riscaldamento, eventuali infiltrazioni o umidità, presenza del vicinato, spese condominiali, corretto posizionamento di prese elettriche, corretto funzionamento di arredamento e accessori e via dicendo. Si ricorda, infatti, che, una volta firmato il contratto, è scontata la presa visione e l’accettazione da parte dell’inquilino dello stato di fatto dell’immobile: ne consegue che egli può agire per la risoluzione del contratto o per la diminuzione del canone solo se riesce a dimostrare la presenza di vizi non conosciuti al momento della consegna e tali da pregiudicare l’utilizzo convenuto del bene (ad esempio, nel caso di possibile cedimento di parte della muratura).
Occhio al modo in cui viene redatto il contratto d’affitto, generalmente proposto/prodotto dal proprietario o da un’agenzia immobiliare. Nel primo caso, di fondamentale importanza è la forma scritta dello stesso: clausole o patti non aventi forma scritta sono legalmente nulli. Inutile dire che il contratto va attentamente letto e capito in ogni sua parte prima di apporgli firma.
È necessario fare molta attenzione alla clausola che indica l’eventuale aggiornamento del canone: il contratto a canone libero prevede l’aggiornamento ISTAT annuale per una percentuale stabilita, mentre nel contratto con cedolare secca (che prevede particolari agevolazioni fiscali) esso non è previsto. Sicuramente, da evitare sono le clausole di aggiornamenti a discrezione del proprietario, che potrebbe aumentare indiscriminatamente e spropositatamente il canone mensile.
Se il proprietario vuole vendere l’immobile affittato, l’inquilino è obbligato ad accettare il cambio di proprietario, ma allo stesso tempo ha il diritto di rimanere nell’alloggio fino allo scadere del termine contrattuale. Attenzione: sono molti i proprietari che mandano via i propri inquilini prima del tempo per poter vendere l’immobile libero e, quindi, con maggiore valore, non saperdo che non è legalmente possibile. Mentre, infatti, l’inquilino ha la possibilità di risoluzione anticipata, il proprietario deve attendere la prima scadenza (4 anni nel classico 4+4), posto ovviamente che si rispettino le clausole contrattuali.