Infiltrazioni d’acqua dal terrazzo: chi paga?
Nel caso in cui il terrazzo che copre il palazzo (cosiddetto lastrico solare) sia di proprietà di tutti i condomini e non di uno soltanto, spetta al condominio risarcire i danni da esso procurati agli appartamenti sottostanti, come nel caso di infiltrazioni di acqua per via di una non corretta manutenzione. Dunque se dalla copertura del terrazzo è colata la pioggia sin dentro le mura dell’edificio, la responsabilità ricade sul condominio e il danneggiato potrà presentare la richiesta di indennizzo all’amministratore. È quanto chiarito dal Giudice di Pace di Taranto con una recente sentenza che richiama precedenti simili della Cassazione
Il condominio, è vero, non è altro che la sommatoria dei singoli proprietari, non essendo un soggetto giuridico autonomo e con una propria capacità d’agire come invece potrebbe essere una società, un’associazione, ecc. La definizione corretta è «ente di gestione», in quanto gestisce un bene di proprietà comune, ossia il palazzo. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, esso ha una limitata autonomia che gli comporta il dovere di custodire e preservare le parti in comunione; egli ne è il «custode» e, in quanto tale, risponde anche dei danni da esse procurati ai terzi o agli stessi condomini. In definitiva il condominio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni e servizi di cui ha la custodia non rechino pregiudizio ad alcuno. In caso contrario, è tenuto a risarcire il danno
. È proprio il caso delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo: l’amministratore ha il dovere di sottoporre a manutenzione costante la copertura dell’edificio, verificare che la sua funzione isolante non sia venuta meno per via del tempo e del calpestio. Un dovere di conservazione che, se non adempiuto, potrebbe anche rendere responsabile l’amministratore per negligenza professionale (con conseguente revoca per giusta causa), avendo questi l’obbligo di attivarsi immediatamente tutte le volte in cui vi siano danni relativi alla cosa comune.
Il condomino che abbia visto, nel proprio appartamento, piovere acqua dal piano di sopra potrà accertarsi, tramite una perizia di un consulente di fiducia, dell’origine delle infiltrazioni. Esse, infatti, potrebbero dipendere dai tubi di un appartamento privato, nel qual caso il condominio non è più responsabile e l’amministratore non ha alcun potere di intervento. La richiesta di risarcimento andrà indirizzata solo al proprietario del piano di sopra o dell’appartamento adiacente. Viceversa, se i danni dovessero dipendere da una delle parti dello stabile di proprietà comune, come appunto il lastrico solare, allora bisognerà inviare una raccomandata a.r. all’amministratore. Tuttavia – secondo la sentenza in commento – anche la diffida verbale può essere sufficiente (il consiglio resta, comunque, quello di formalizzare tutto tramite una diffida scritta).
Bisognerà poi concedere un ragionevole tempo all’amministratore per convocare l’assemblea onde deliberi sull’eliminazione della fonte di danno ossia il rifacimento della copertura. Ma, a prescindere dai tempi che ciò dovesse richiedere, il condomino danneggiato, che sia riuscito a dimostrare la provenienza dell’umidità dal terrazzo condominiale, ha diritto ad essere immediatamente risarcito. A tal fine dovrà far visionare l’appartamento a un perito di fiducia del condominio che verifichi il danno e ne stimi le conseguenze economiche.
La collaborazione tra le parti, anche per comprendere con esattezza l’origine dell’infiltrazione e procedere subito alla riparazione, è necessaria se non si vuol finire in tribunale. Se il condomino non vuol “aprire la porta” all’amministratore, quest’ultimo potrebbe ottenere un provvedimento dal tribunale in via d’urgenza.
Per ottenere il risarcimento è necessario conservare tutte le fatture pagate alle ditte che si occupano del rifacimento dell’intonaco.
Fonte: La legge per tutti
